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美国投资常见问题答疑

美国也是大多数人首选的投资目的地。那么,投资美国房产,有哪些需要注意的税费,我们又能采取什么方式,合理避税。

一、美国买房和贷款常见问题

1. 没有绿卡可以买房吗?

美国大部分投资项目都向非美国居民开放,所以有没有绿卡不影响。

2. 没有绿卡可以贷款吗?

没有绿卡也是能够贷款的,并且由于贷款增加了杠杆,用好了还能提高投资收益。

3. 申请贷款需要什么条件?

贷款,银行主要看你的还款能力。对于美国当地居民来讲,银行会根据其过去两年的工资证明和税表来判断是否发放贷款。

4. 移民前或移民后买房有区别吗?

首先,我们要确定的一点是买房是一个投资行为,对于投资来讲,要根据其他因素,即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断,而不是看移民前后来决定。

5. 绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别?

没有区别,税率是相同的。只不过在报税的抵扣上会略有不同,基本没太大的区别。

没那么简单!买了学区房≠读周边学校?还要看这三方面!

6. 什么时候买房合适,移民前还是移民后?

之前已经提到,移民前或移民后买房是没有区别的。

但如果要贷款,就建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。

对于新移民来说,我们需要将人民币兑换成美元,这个过程会导致收入会有一个大比例的降低。

如兑换后显示收入过少,银行就可能不愿意贷款给我们。

而在报税或登录之前,我们可以用中国的收入证明,有许多银行是可以贷款的。

7. 哪些银行可以用中国收入证明来贷款?

汇丰银行,工行,华美银行,国泰银行都是可以的。

8. 已经报过税了,但收入不高,还能贷款吗?

对于已经报过税但收入不高的朋友,也不用担心,还是能够贷款的。

有一些银行不查收入,比如:我们在加州常见的sterling,不过它的利率会高一点,同样的条件下,可能高出1%到2%。

9. 目前银行贷款利息是多少?

目前美国整体利率比较低,利率大多数在百分之三点几。

但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。

比如:贷款5年,其利率就会低一些,7年稍微高一点,15年就更高了。

10. 用公司还是个人名义买房?

用公司或个人名义买房,主要是看对责任的限定。

如用公司来买房,可能需要报公司的税表,同时公司需要给股东开K1的税表。

如果是个人,报税就会简单一些。

11. 一般新移民最多可以贷多少?

有绿卡,可以贷款70%的金额。如没有移民,没有绿卡,那么每个银行能贷到的数目不同,但大多数都在50%到60%。

美国买房到卖房,涉及到的美国税费较多,想要达到省税增加投资回报的目的,就要仔细了解这些法律法规。

提前咨询,仔细规划,是投资美国房产的必修课。

二、投资美国房地产有哪些税费

买房的时候有很多费用是一次性的费用。这些费用主要有交易税、交接费、产权费、产权保险等。

特别强调,在买房的时候,买方是不用付给代理人佣金的。

因为卖方在卖房的时候,其卖房费用的5%到6%将作为双方代理人的佣金,这个佣金会平分给双方的代理人。

房屋持有期间产生的费用:房产税,大概是买价的1%到3%不等。

比如:加州是1.25%。保险费,主要是火灾保险,一年大概在1000~3000美元(若小区在洪水区,还有洪水险)。

物业费(如果小区有物业管理),费用从100到2000不等,看小区环境。

持有期间,有哪些费用可以抵税?这里从两个角度来讲:自住房和出租房。

1. 自住房

在发生的费用里面,房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。

2. 出租房

所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税,如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等,这些都可以抵租金收入。

另一个最大的抵税费用就是折旧费,折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年,商业地产是39年。

假如一套房子是275万美元,那么每年的折旧费就是10万美元。

这里需要注意的还有预扣税,预扣税是针对出租收入而言,由于中美之间有条约,税率是10%。

当我们在第二年报税时,如果第一年没有净利润,那么可以申请将第一年的预扣税退回来。

三、如何保全美国房产、如何避税从下面4方面来讲:

1. 对自住房来讲,可以充分利用免税额的机制

比如有的朋友在房地产上升的时期,一旦这个房子有足够的增值,每两三年就会换一次房子,这样倒腾几次以后,免税的几十万,就会这么省出来了。

2. 对投资房,利用一个1031置换条款

举例说明,如果你卖掉了一栋投资房,在45天之内找到另外一栋投资房,并且在180天之内过户,那么第一栋房子的增值税可以递延,直到第二栋房子卖掉,才要交增值税。

3. 投资人没有绿卡,但子女有,又想将房产赠与子女

如果投资人想要将房产赠与给子女,千万不要直接赠与,因为外国人的赠与免税额每年只有14000美元。

正确做法应该是将房产卖掉,将存款赠与子女,由于存款是无形资产,外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。

4. 对美国纳税居民来说,如果房子一直不卖,过世后赠与给子女,子女可以免交这个增值税

例如父母买了一栋房子,花费50万,过世的时候,这个房子涨到了200万,如果孩子拿到这一栋房子以后,马上以200万卖掉,中间的150万都不需要交增值税。

但是这栋房子的200万会算在父母的遗产里面,所以我们避了赠与税,同时要特别注意一下遗产税的问题。

外国人在美国遗产税的免税额只有6万美元,而美国的遗产税高达40%,如果在9个月内没有补齐这40%的遗产税,房产将在9个月内被迫卖掉,以缴纳增值税和遗产税。

这里有个解决方案就是,在购买美国的房产的时候,同时购买一份美国的人寿保单,如果有人不幸过世了,用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税,房产可以留下来从容处理。

四、产权由谁持有:孩子、父母还是公司

1. 美国的房产上通常是没有收益人的,如不幸意外过世,由谁继承?

解决的方案是要做一个生前信托,一旦有意外,生前信托的条款里面指名了谁为受益人,这就避免了费时、费钱的法庭认证的程序。

2. 买房时,用公司的名义还是个人名义去买房?

公司和自己买房的差异在于,假如是用公司来买房,职责就限定在公司里面,不会跟自己别的财物交割在一同。

假如有两栋房产你都放到一个有限职责公司,你其实是把这个职责并在了一同,并没有达到切割这个职责的意图。

房产

假如在美国出资许多栋房产,假如每一栋房产都放到一个公司的名下,全部公司建立的费用,报税的费用和申报的手续就变得非常的杂乱,一起假如房子是自住,你用公司的名义去买房就丢掉了25万免税的额度,所以是不是适合用公司买,还是用自己买,要根据每自己的不一样情况而定。

3. 能否用孩子的名义购买呢?

首先要思考孩子的年纪,没有超越18岁,是没有签字的权利的,房产证上不会呈现孩子的姓名。

其次,假如孩子过了18岁,还需要思考不稳定别的要素,比方喜欢冒险,婚姻疑问,或将来去创业有可能呈现的债款疑问等。

怎么解决?

能够建立一个信任,由信任来持有这个财产,孩子不论是由于债权债款,由于诉讼或许婚变,可能都不会有这个疑问。

但是详细是不是应当建立这么一个信任,也要依据自个家里面的经济情况、家庭的人员情况、详细的婚姻的情况归纳来思考。

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美国投资常见问题答疑
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