20名华人变“非法住户” 纽约公寓楼欺诈案曝光

纽约布鲁克林华人购房集体被骗案终迎曙光

两年前震惊纽约的布鲁克林湾脊区20多户华人购房遭欺诈案，终于迎来难能可贵的美好解决。此前，位于Bay Ridge欧文顿大道（Ovington Avenue）的公寓楼因销售欺诈，导致二十多户华人家庭面临住处被法拍的危机。

经过各界多年努力，该事件终于有了圆满结局。

亚平会（AAFE）、州检察长詹乐霞（Letitia James）等政府各级单位26日宣布，被骗业主们再不必日夜担心遭到驱逐，正在迈向成为屋主的旅程，再无钱房两失的后顾之忧。

轻信开发商 20户给了500万美元

2012年，开发商吴X某（* Wu，音译）在布鲁克林湾脊区欧文顿大道（Ovington ave.）345号建造了一栋5层的住宅楼，共有25个“condo”。 他声称，如果无法在2013年底前完成房产过户，将退还首付加5%的利息。

然而，由于买家多为华人，不熟悉美国的法律程序，许多人仅凭中文协议就现金交钱购房。

这些公寓很快售罄，买家多为福建人和广东人，他们大多通过朋友介绍购房，未聘请律师做合同。

一些家庭东借西凑支付了高达50万美元的首付，二十多名华人带来了五百多万美元。

家住一楼的林先生说，他从2005年起就认识吴X某，在他的印象中，吴家很富裕，所以觉得应该他不会欺骗他们。于是，许多人仅签署中文协议并交款，买下他们以为的“自己的公寓。”

29岁的陈先生（* Chan，音译）回忆，十多年前她和家人搬进这里，她母亲当初选择这个公寓，只是希望有个位于好社区的安全家园，“这里治安好，价格在我们承受范围内，而且是新房子，所以我们就买了。”

欺诈行为与住户困境

虽然这些公寓自2015年起就交房入住，但由于吴X某未获纽约州正式销售计划批准，他无权销售这些住宅单位，导致二十多户的产权证一直办不下来。

据纽约州总检察长办公室（简称OAG）称，吴X某将租户的付款收入囊中，用于施工和偿还大楼的贷款，但因为未完成必要文件，纽约市财政局从未将该建筑细分为单独的税地，无法创建单独的地契。OAG也不能批准开发商将这栋公寓楼拆分成不同单位的产权，出售给各家住户。因此住户虽然给了吴购房款，但在法律文件上，他们都是非法住户。

2018年10月，抵押贷款机构对这栋楼发起止赎程序，称吴X某从2015年借贷585万美元，并从2017年起停止偿还银行贷款，利息高达24%。随后，吴X某的贷款方开始查封程序，租户们面临“钱房两空”的危机。

住户的法律行动与政府介入

2018年12月起，一名购房者开始状告吴X某，其余二十多名购房者也在2019年上半年起诉他。

然而，吴X某失踪，有人说他逃回国了，有人说他躲在美国某处。2022年2月，抵押贷款机构对吴X某发起的止赎程序胜诉，并于同年7月28日，该公寓惊爆售房大雷，业主吴X某被指非法向众多华人移民家庭出售不存在的公寓，于是该公寓准备拍卖。

住户陈先生表示，当他们收到法院的传票才发现大楼有债务问题，感到震惊、无助和压力山大。“大约在2018年，我们收到银行寄来的文件，才知道大楼有财务问题。”

陈先生是少数能流利讲英语的租户之一，因此担任起主管角色。  她说：“发现问题后，我们找了律师，但过程中遇到很多困难。很多律师不受理或做得不好，直到找到现在这个律师，他用经验指导我们处理，花了很多时间与相关人员沟通，逐步解决问题。”

然而，由于疫情，法庭诉讼耗时，抵押贷款不断产生利息和罚款。2022年5月，居民曾赢得判决，纽约州民事法庭判决吴X某赔偿他们购房款，但无法阻止拍卖。

为了避免立即被法拍，一些居民提交了法律文件，迫使物业进入破产程序。  一旦破产法第七章程序启动，法院会成为破产管理人，将债务人的非豁免财产变卖、出售，以偿付债权人。

这是一个与吴X某的债权人谈判的机会。7月27日（拍卖前一天），布碌仑民事法庭暂时搁置拍卖。OAG随后提起单独诉讼控告吴X某，案件仍在进行中。

亚平会介入与解决方案

2022年底，亚平会在纽约州住房社区重建局（HCR）、OAG和民选官员联系下介入。亚平会行政总监俞思亮（Thomas Yu）回忆说，这些机构和民选官员联系他说，租户已经尝试了各种办法，但法院可能会继续取消他们的抵押品赎回权，他们将失去家园，因为他们不是合法屋主。

经过多方持续努力、数月的讨论和谈判，今年，亚平会与纽约州、市民代和政府机构合作，制定了购买按揭票据的计划以避免法拍，止赎程序得以暂停，并将把该房产改造成由居民协同管理的可负担合作公寓。州总检察长办公室也介入调查，向吴X某等提出起诉。

终于在今年5月底，亚平会完成了对该大楼的收购，正式成为该楼新房东，并负责物业管理。

该项目预计总成本将超过1500万元，包括收购物业和对整个建筑进行必要的翻新。在获得了HCR、HPD承诺的财政补贴和资金支持外，市议长欧德思（Adrienne Adams）和市议员纪思庭（Justin Brannan）在2024财年资本预算中拨款了150万美元，州参议员曲怡文也提供了40万元的资金支持。

总体计算，亚平会为该项目将支付超过1200万元，包括自担风险投入的逾百万元活动资金。

曲怡文回忆，两年前她参加过记者会，从那时起一直追踪案件进展，并在找买家的过程中联系了亚平会。  “在华人社区中，除了金融支持外，语言和文化的理解也非常重要。如果居民无法顺畅地与未来的合作单位沟通，会衍生更多问题，无法理解如何通过合法程序成为屋主。”她说，她的选区就在一条街之外，深刻理解华人移民的不易，当他们发现毕生积蓄被诈骗时，那种冲击是巨大的。

亚平会行政总监俞思亮表示，“许多敬业的合作伙伴齐心协力，解决了大量复杂的法律和财务问题，帮助亚平会实施了一项创新计划，将这些家庭的惨败变成了非凡的成功故事。我们为这些居民感到高兴，他们现在正在实现拥有住房的美国梦。”

获得房产证大概还需要一年

亚平会与市州官员和机构合作，在今年5月购买了该建筑。“整个过程非常复杂，但我们终于取得了阶段性的胜利。”俞思亮说。

预计一年后，他们可以把钥匙交给租户，让他们成为合法的屋主。

纽约州住房社区重建局（HCR）、纽约州总检察官詹乐霞、纽约市住房保护和发展部（HPD），以及纽约市议员纪思庭和纽约州参议员曲怡文，在资助稳定欧文顿大道345号方面发挥了关键作用，帮助亚平会构建成功的救援策略，使这栋建筑免于破产和拍卖。Enterprise社区合作伙伴通过纽约收购基金发放贷款，该基金由科西街顾问公司管理。

这栋大楼有25个单位，其中五个空置公寓将以低于市场价格出售以确保可负担性。现有的20个租户将拥有自己的公寓，支付建筑物的维护费用、税款和水费。

陈先生说，整个过程非常艰难，尽管许多人怀疑在纽约解决这问题的可能性，“但我们的律师不遗余力地联络相关人士，拨打电话、发邮件，通过他的能力、媒体的力量以及政府人员的帮助，最终把不可能变成了可能。”

住户Rei Tan说，“这个公寓原本是为我父母的退休生活准备的。现在，我放心了，因为我妈妈在自己的家中安全无忧。”