好消息!受COVID影响,德克萨斯州租户保护延长至年底

在大流行时代的驱逐保护即将到期的前几个小时，德克萨斯州最高法院发布了一项紧急命令，将租户资源延长至年底。

此前，德州最高法院实施的保护措施定于 11 月 1 日到期，与休斯顿哈里斯县紧急租金援助计划无限期暂停接受新的租金减免申请的日期相同。

遗憾的是，两种保护都没有完美发挥作用，依然对租户产生了巨大的影响。

德州最高法院要求法官允许免费法律服务进入法庭，暂时使驱逐法庭的资源更容易获得。与被告有权聘请律师的刑事法庭不同，在绝大多数驱逐程序中，通常只有房东有法律代表。

紧急命令允许驱逐防御联盟派律师到驱逐法庭为符合条件的租户提供帮助。该联盟由一群来自德州法律援助、休斯顿志愿律师、休斯顿大学法律中心、德克萨斯南方大学厄尔卡尔研究所和休斯顿南德克萨斯法学院的律师组成。

Lone Star Legal Aid 的一位联合律师 Dana Karni 称，向租户提供法律援助的能力“改变了游戏规则”，有助于在房东提起的驱逐诉讼中为租户提供公平的竞争环境。

Karni 说：“毫无疑问，经验表明，由律师代表出庭的租户成功率更高。”

近年来，马里兰州、康涅狄格州和华盛顿州等地，已经确立了租户获得律师的权利。

根据国家经济研究局的文件，在纽约市，2017 年的变化导致在诉讼期间被驱逐的可能性至少下降了 45% 。

根据纽约市人力资源管理局数据，房东开始减少驱逐申请。2021 财年提出的驱逐数量比大流行前的财年低 72%。

该情况对租户影响巨大，因为无论诉讼结果如何，被起诉都将导致租户很难再次租房。

“如果一边有律师，另一边没有律师，这是不公平的。”全国律师民事权利联盟协调员约翰波洛克认为，该联盟推动在各种类型的民事案件中获得律师的权利，包括驱逐、医疗保健和家庭暴力审判。

此外，延长的法院命令为处理紧急租金减免申请赢得了时间。当房东和房客都申请减免租金时，它要求法官推迟任何驱逐行动。

该命令并不总是得到执行，因为不同的治安法官执行它的方式不同。一些法官只询问房东是否想要减免租金，而不是检查他们是否申请过。驱逐防御联盟的成员起诉了多名法官，称他们无视大流行的租户保护。尽管如此，该命令为租户律师提供了在处理租金减免申请时要求时间的理由。

与此同时，休斯顿哈里斯县紧急租金援助计划向受 COVID 经济影响的房东分配联邦资金。但由于资金不足，导致从 11 月 1 日开始无限期停止接受新的租金援助申请。

地方救济计划几乎花光了从联邦政府获得的所有资金。该计划的发言人乔伊·帕坦说，在该计划收到的大约 3.2 亿美元中，目前剩下不到 1100 万美元。由于现有申请已超过 4000 万美元，所以暂停接受新的申请。