美国投资常见问题答疑

美国也是大多数人首选的投资目的地。那么，投资美国房产，有哪些需要注意的税费，我们又能采取什么方式，合理避税。

一、美国买房和贷款常见问题

1. 没有绿卡可以买房吗？

美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以有没有绿卡不影响。

2. 没有绿卡可以贷款吗？

没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。

3. 申请贷款需要什么条件？

贷款，银行主要看你的还款能力。对于美国当地居民来讲，银行会根据其过去两年的工资证明和税表来判断是否发放贷款。

4. 移民前或移民后买房有区别吗？

首先，我们要确定的一点是买房是一个投资行为，对于投资来讲，要根据其他因素，即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断，而不是看移民前后来决定。

5. 绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别？

没有区别，税率是相同的。只不过在报税的抵扣上会略有不同，基本没太大的区别。

6. 什么时候买房合适，移民前还是移民后？

之前已经提到，移民前或移民后买房是没有区别的。

但如果要贷款，就建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。

对于新移民来说，我们需要将人民币兑换成美元，这个过程会导致收入会有一个大比例的降低。

如兑换后显示收入过少，银行就可能不愿意贷款给我们。

而在报税或登录之前，我们可以用中国的收入证明，有许多银行是可以贷款的。

7. 哪些银行可以用中国收入证明来贷款？

汇丰银行，工行，华美银行，国泰银行都是可以的。

8. 已经报过税了，但收入不高，还能贷款吗？

对于已经报过税但收入不高的朋友，也不用担心，还是能够贷款的。

有一些银行不查收入，比如：我们在加州常见的sterling，不过它的利率会高一点，同样的条件下，可能高出1%到2%。

9. 目前银行贷款利息是多少？

目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之三点几。

但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。

比如：贷款5年，其利率就会低一些，7年稍微高一点，15年就更高了。

10. 用公司还是个人名义买房？

用公司或个人名义买房，主要是看对责任的限定。

如用公司来买房，可能需要报公司的税表，同时公司需要给股东开K1的税表。

如果是个人，报税就会简单一些。

11. 一般新移民最多可以贷多少？

有绿卡，可以贷款70%的金额。如没有移民，没有绿卡，那么每个银行能贷到的数目不同，但大多数都在50%到60%。

美国买房到卖房，涉及到的美国税费较多，想要达到省税增加投资回报的目的，就要仔细了解这些法律法规。

提前咨询，仔细规划，是投资美国房产的必修课。

二、投资美国房地产有哪些税费

买房的时候有很多费用是一次性的费用。这些费用主要有交易税、交接费、产权费、产权保险等。

特别强调，在买房的时候，买方是不用付给代理人佣金的。

因为卖方在卖房的时候，其卖房费用的5%到6%将作为双方代理人的佣金，这个佣金会平分给双方的代理人。

房屋持有期间产生的费用：房产税，大概是买价的1%到3%不等。

比如：加州是1.25%。保险费，主要是火灾保险，一年大概在1000~3000美元（若小区在洪水区，还有洪水险）。

物业费（如果小区有物业管理），费用从100到2000不等，看小区环境。

持有期间，有哪些费用可以抵税？这里从两个角度来讲：自住房和出租房。

1. 自住房

在发生的费用里面，房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。

2. 出租房

所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。

另一个最大的抵税费用就是折旧费，折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年，商业地产是39年。

假如一套房子是275万美元，那么每年的折旧费就是10万美元。

这里需要注意的还有预扣税，预扣税是针对出租收入而言，由于中美之间有条约，税率是10%。

当我们在第二年报税时，如果第一年没有净利润，那么可以申请将第一年的预扣税退回来。

三、如何保全美国房产、如何避税从下面4方面来讲：

1. 对自住房来讲，可以充分利用免税额的机制

比如有的朋友在房地产上升的时期，一旦这个房子有足够的增值，每两三年就会换一次房子，这样倒腾几次以后，免税的几十万，就会这么省出来了。

2. 对投资房，利用一个1031置换条款

举例说明，如果你卖掉了一栋投资房，在45天之内找到另外一栋投资房，并且在180天之内过户，那么第一栋房子的增值税可以递延，直到第二栋房子卖掉，才要交增值税。

3. 投资人没有绿卡，但子女有，又想将房产赠与子女

如果投资人想要将房产赠与给子女，千万不要直接赠与，因为外国人的赠与免税额每年只有14000美元。

正确做法应该是将房产卖掉，将存款赠与子女，由于存款是无形资产，外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。

4. 对美国纳税居民来说，如果房子一直不卖，过世后赠与给子女，子女可以免交这个增值税

例如父母买了一栋房子，花费50万，过世的时候，这个房子涨到了200万，如果孩子拿到这一栋房子以后，马上以200万卖掉，中间的150万都不需要交增值税。

但是这栋房子的200万会算在父母的遗产里面，所以我们避了赠与税，同时要特别注意一下遗产税的问题。

外国人在美国遗产税的免税额只有6万美元，而美国的遗产税高达40%，如果在9个月内没有补齐这40%的遗产税，房产将在9个月内被迫卖掉，以缴纳增值税和遗产税。

这里有个解决方案就是，在购买美国的房产的时候，同时购买一份美国的人寿保单，如果有人不幸过世了，用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税，房产可以留下来从容处理。

四、产权由谁持有：孩子、父母还是公司

1. 美国的房产上通常是没有收益人的，如不幸意外过世，由谁继承？

解决的方案是要做一个生前信托，一旦有意外，生前信托的条款里面指名了谁为受益人，这就避免了费时、费钱的法庭认证的程序。

2. 买房时，用公司的名义还是个人名义去买房？

公司和自己买房的差异在于，假如是用公司来买房，职责就限定在公司里面，不会跟自己别的财物交割在一同。

假如有两栋房产你都放到一个有限职责公司，你其实是把这个职责并在了一同，并没有达到切割这个职责的意图。

假如在美国出资许多栋房产，假如每一栋房产都放到一个公司的名下，全部公司建立的费用，报税的费用和申报的手续就变得非常的杂乱，一起假如房子是自住，你用公司的名义去买房就丢掉了25万免税的额度，所以是不是适合用公司买，还是用自己买，要根据每自己的不一样情况而定。

3. 能否用孩子的名义购买呢?

首先要思考孩子的年纪，没有超越18岁，是没有签字的权利的，房产证上不会呈现孩子的姓名。

其次，假如孩子过了18岁，还需要思考不稳定别的要素，比方喜欢冒险，婚姻疑问，或将来去创业有可能呈现的债款疑问等。

怎么解决？

能够建立一个信任，由信任来持有这个财产，孩子不论是由于债权债款，由于诉讼或许婚变，可能都不会有这个疑问。

但是详细是不是应当建立这么一个信任，也要依据自个家里面的经济情况、家庭的人员情况、详细的婚姻的情况归纳来思考。