好消息!受COVID影響,德克薩斯州租戶保護延長至年底
在大流行時代的驅逐保護即將到期的前幾個小時，德克薩斯州最高法院發布了一項緊急命令，將租戶資源延長至年底。
此前，德州最高法院實施的保護措施定於 11 月 1 日到期，與休斯頓哈里斯縣緊急租金援助計劃無限期暫停接受新的租金減免申請的日期相同。
遺憾的是，兩種保護都沒有完美髮揮作用，依然對租戶產生了巨大的影響。
德州最高法院要求法官允許免費法律服務進入法庭，暫時使驅逐法庭的資源更容易獲得。與被告有權聘請律師的刑事法庭不同，在絕大多數驅逐程序中，通常只有房東有法律代表。
緊急命令允許驅逐防禦聯盟派律師到驅逐法庭為符合條件的租戶提供幫助。該聯盟由一群來自德州法律援助、休斯頓志願律師、休斯頓大學法律中心、德克薩斯南方大學厄爾卡爾研究所和休斯頓南德克薩斯法學院的律師組成。
Lone Star Legal Aid 的一位聯合律師 Dana Karni 稱，向租戶提供法律援助的能力「改變了遊戲規則」，有助於在房東提起的驅逐訴訟中為租戶提供公平的競爭環境。
Karni 說：「毫無疑問，經驗表明，由律師代表出庭的租戶成功率更高。」
近年來，馬里蘭州、康涅狄格州和華盛頓州等地，已經確立了租戶獲得律師的權利。
根據國家經濟研究局的文件，在紐約市，2017 年的變化導致在訴訟期間被驅逐的可能性至少下降了 45% 。
根據紐約市人力資源管理局數據，房東開始減少驅逐申請。2021 財年提出的驅逐數量比大流行前的財年低 72%。
該情況對租戶影響巨大，因為無論訴訟結果如何，被起訴都將導致租戶很難再次租房。
「如果一邊有律師，另一邊沒有律師，這是不公平的。」全國律師民事權利聯盟協調員約翰波洛克認為，該聯盟推動在各種類型的民事案件中獲得律師的權利，包括驅逐、醫療保健和家庭暴力審判。
此外，延長的法院命令為處理緊急租金減免申請贏得了時間。當房東和房客都申請減免租金時，它要求法官推遲任何驅逐行動。
該命令並不總是得到執行，因為不同的治安法官執行它的方式不同。一些法官只詢問房東是否想要減免租金，而不是檢查他們是否申請過。驅逐防禦聯盟的成員起訴了多名法官，稱他們無視大流行的租戶保護。儘管如此，該命令為租戶律師提供了在處理租金減免申請時要求時間的理由。
與此同時，休斯頓哈里斯縣緊急租金援助計劃向受 COVID 經濟影響的房東分配聯邦資金。但由於資金不足，導致從 11 月 1 日開始無限期停止接受新的租金援助申請。
地方救濟計劃幾乎花光了從聯邦政府獲得的所有資金。該計劃的發言人喬伊·帕坦說，在該計劃收到的大約 3.2 億美元中，目前剩下不到 1100 萬美元。由於現有申請已超過 4000 萬美元，所以暫停接受新的申請。
