在美國自僱人士（Self-Employed）如何申請房屋貸款？信用分多少可以拿到好利率？

在美國自雇（Self-Employed）聽起來很理想。為自己工作，制定自己的時間表並遵守自己的規則——直到想買房子為止。

自僱人士貸款難？

自僱人士貸款困難的原因有很多，要點是：抵押貸款人希望看到可靠、穩定的收入，如果你是個體經營者，則沒有 W-2 可以交出，也沒有僱主可以核實收入。最重要的是，許多個體經營者最大化他們的稅收沖銷。雖然這在抵稅時很有幫助，但也會使自僱人士的收入看來要低得多。

抵押貸款機構 Griffin Funding 總裁 Bill Lyons 說：

「抵稅後，大多數企業主調整後總收入不足以滿足抵押貸款的條件。」

另外貸方也可能認為自雇借款人的風險更高，因為自僱人士的收入往往會波動，這增加了他們沒有錢還款的可能性。

當然自僱人士也不是不可以貸款，以下這些步驟可以幫助自僱人士成功且經濟地拿到貸款和再融資（refinance）。

1.確定你是否是「個體經營者」

首先，要確定自己是否屬於「自僱人士」類別。在抵押貸款領域，自僱人士是一個包羅萬象的術語，但一般來說，它是指沒有在 W-2 上報告收入的任何人。

如果你是以下人員，可能會被視為「自僱人士」借款人：

• 小企業主（有限責任公司、獨資經營者等）
• 自由職業者
• 顧問
• 承包商
• 零工（Uber 司機或 Airbnb 房東）

一般來說，如果你的大部分收入是通過 1099 報告的，將很可能會被視為自僱人士。例如，大多數房地產經紀人被視為自僱人士，因為他們作為獨立承包商工作，並且僅在銷售時賺取收入。

2.計算收入和負擔能力

接下來，需要從貸方的角度來看一下自己的收入。這可以幫助你衡量能負擔得起多少錢的房子，以及可能有資格獲得哪些貸款計劃。

通常，貸方會通過查看以下內容來評估你的收入：

• 最近兩到三年的納稅申報表，特別是附表 C 中報告的凈收入；
• 銀行的對賬單，取最近一到兩年的平均存款；
• 企業的損益表。

通常情況下，貸方希望確定收入趨勢，簡單來講就是借款人每月有多少資金可用於支付抵押貸款。

貸款比率是通過每月債務支付額除每月的總收入來計算。通常，貸方希望債務收入比為 43% 或更低。因此，如果一個人的平均每月收入約為 5,000 美元，貸方則希望這個人每月最多花費 2,150 美元用於償還債務（包括抵押貸款）。

3. 準備好信用和儲蓄

雖然自雇並不一定意味著需要更高的信用評分或首付，但提高兩者可以讓貸方看來風險更小。

專家建議至少存下 20% 的房屋首付款，以便拿到更好的利率。

至於信用評分，620 是底線，最好是 760 左右。

4.找到合適貸款人和貸款計劃

接下來，選擇將使用的貸款計劃類型。如果滿足某些條件，自雇借款人有資格獲得通用的貸款計劃，例如傳統貸款和聯邦住房管理局支持的貸款：

常規合格貸款：這些是美國最常見的抵押貸款，只需要 3% 的首付。要獲得資格，需要至少兩年的個體經營資格，並且需要提交兩年的納稅申報表。這些貸款必須遵守 Fannie Mae 和 Freddie Mac 的指導方針，例如低於一定數額，因此比許多其他貸款計劃更難獲得資格。

FHA 貸款：FHA 貸款適合信用評分較低的借款人，只需首付 3.5%。自僱人士需要擁有至少 25% 的業務股份，並且至少經營兩年才有資格。

其他人將需要使用專門的貸款計劃，稱為非合格抵押貸款。非合格抵押貸款不必遵守 Fannie 或 Freddie 的指導方針或任何政府機構的指導方針，從而使貸方在如何為借款人提供擔保方面有更多的餘地。如果你不符合 FHA 或傳統貸款的條件，這些可以是一種選擇。

5. 收集文件

下一個任務是收集財務文件。自雇借款人通常需要提供比 W-2 收入者更多的文件。

• 需要 2 至 3 年的個人和企業納稅申報表，包括所有附表和附件；
• 企業 2 到 3 年的損益表；
• 2 個月到 2 年的銀行對賬單——包括個人和企業；
• 營業執照和任何證書的副本；
• 最近 2 至 3 個月的信用卡和貸款報表；
• 最近 2 至 3 個月的退休或投資賬戶報表；
• 任何法律義務，例如子女撫養令或離婚法令；
• 最近的抵押聲明；
• 如果可能的話，一封來自你註冊會計師的信，證明你已經經營了至少兩年。

剩下的流程，幾乎就和其他貸款人一樣了，總之呢，自僱人士想要貸款買房，還著實是不容易呢。